Imagine a cena: uma consumidora compra um apartamento da construtora, paga rigorosamente cada parcela e quita integralmente o preço. Quando vai transferir o imóvel para o seu nome, descobre que não pode – o edifício inteiro havia sido dado pela construtora, em alienação fiduciária, como garantia do empréstimo que ela tomou do banco para erguer a obra. Pior: a compradora é notificada de que o banco está prestes a consolidar a propriedade do imóvel em seu nome, pela dívida que não é dela.

Foi exatamente esse o caso decidido pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.483.058/DF, julgado em maio e divulgado no fim de junho. Por unanimidade, sob relatoria do ministro João Otávio de Noronha, a Turma reformou acórdão do TJDFT que havia socorrido a consumidora e decidiu: a Súmula 308 do STJ não se aplica, nem por analogia, à alienação fiduciária de imóvel. A garantia do banco prevalece sobre o contrato de quem comprou e pagou tudo.

O que diz a Súmula 308 – e por que ela existe

A Súmula 308, editada em 2005 na esteira do colapso da Encol, enunciou algo que o bom senso já recomendava: "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Em outras palavras, a dívida da construtora com o banco é problema da construtora e do banco – não do consumidor que quitou a sua unidade.

Durante quase duas décadas, tribunais de todo o país estenderam esse raciocínio, por analogia, aos casos de alienação fiduciária, instituto que substituiu a hipoteca como garantia preferida do mercado imobiliário. A lógica era simples: se o risco do financiamento da obra não pode ser transferido ao comprador quando a garantia é hipoteca, por que poderia quando a garantia tem outro nome?

O novo entendimento da Quarta Turma

Para a Quarta Turma, o nome importa – e muito. Três fundamentos sustentam a decisão. Primeiro, a Súmula 308 estaria umbilicalmente ligada ao Sistema Financeiro da Habitação e às suas normas protetivas, não alcançando operações do Sistema Financeiro Imobiliário, regidas pela Lei 9.514/1997. Segundo, na alienação fiduciária a construtora não é mais dona do imóvel – transferiu a propriedade resolúvel ao banco e ficou só com a posse direta. Quem vende o que não é seu pratica venda a non domino, ineficaz perante o verdadeiro proprietário, "sendo irrelevante a boa-fé do adquirente". Terceiro, o art. 29 da Lei 9.514/1997 exige anuência expressa do credor fiduciário para que o fiduciante transmita direitos sobre o imóvel dado em garantia.

"O entendimento da Súmula 308 não deve ser estendido de forma ampla e irrestrita à hipótese de alienação fiduciária" – ministro João Otávio de Noronha, relator.

O precedente reafirma o que a mesma Quarta Turma decidira em 2025, no REsp 2.130.141/RS – naquela ocasião, por maioria e com voto divergente; agora, por unanimidade.

Por que a decisão preocupa

Com todo o respeito à tecnicidade do acórdão – que é, reconheça-se, juridicamente coerente na letra da Lei 9.514/1997 –, o resultado é duro e o precedente, perigoso.

A situação do consumidor de hoje é funcionalmente idêntica à do comprador lesado da era Encol: a construtora financia a obra, dá as unidades em garantia sabendo o banco, desde o primeiro dia, que elas serão vendidas a consumidores; a construtora quebra ou não paga; e quem quitou o apartamento perde. Mudou a roupagem da garantia, não mudou a injustiça. O risco do negócio celebrado entre dois agentes profissionais – banco e construtora – é integralmente transferido justamente à parte que não participou dele, não podia fiscalizá-lo e menos condições tinha de compreendê-lo.

O argumento da publicidade registral, tão caro à decisão, é formalmente correto e praticamente irrealista. Quem compra na planta celebra promessa particular de compra e venda, muitas vezes antes mesmo da individualização das matrículas, com o gravame lançado sobre a matrícula-mãe do empreendimento. Exigir do consumidor médio que decifre essa engenharia registral é inverter a lógica de vulnerabilidade que estrutura o Código de Defesa do Consumidor.

E o argumento econômico – de que estender a Súmula 308 encareceria o crédito imobiliário – é velho conhecido: foi o mesmo brandido contra a edição da própria súmula, em 2005, e o mercado seguiu funcionando.

A divergência que ainda pode virar o jogo

Importante registrar: a palavra final ainda não foi dada. A Terceira Turma do STJ, no REsp 1.576.164/DF (relatora ministra Nancy Andrighi), decidiu em sentido oposto, aplicando a Súmula 308 por analogia em caso praticamente idêntico – inclusive contra o mesmo banco. Para a Terceira Turma, o que importa é a ratio da súmula: a proteção da boa-fé de quem cumpriu integralmente suas obrigações, somada ao dever de informação do art. 6º, III, do CDC. Persistindo a divergência entre as Turmas, a tendência é que a questão seja levada à Segunda Seção, por embargos de divergência – e ali se decidirá, de fato, o destino de milhares de compradores.

O que muda, na prática, para quem vai comprar imóvel

Enquanto o cenário não se pacifica, o recado ao consumidor é claro: a diligência que a Súmula 308 dispensava voltou a ser indispensável. Antes de assinar e antes de cada pagamento relevante, é prudente obter certidão atualizada da matrícula do imóvel e da matrícula-mãe do empreendimento, verificando a existência de alienação fiduciária averbada; exigir, no contrato, a comprovação da anuência expressa do credor fiduciário (art. 29 da Lei 9.514/1997) ou de cláusula de liberação progressiva das unidades no financiamento da obra; e, quitado o preço, exigir o termo de liberação da garantia sobre a unidade antes da escritura. São cautelas que o comprador comum raramente conhece – e é exatamente por isso que a decisão incomoda: transformou em ônus do consumidor aquilo que deveria ser dever de diligência do financiador profissional.

O direito imobiliário brasileiro passou vinte anos construindo a confiança de quem compra na planta. Decisões como essa cobram do consumidor uma sofisticação que ele não tem – e devolvem ao mercado um risco que a Súmula 308 havia, com sabedoria, realocado a quem podia suportá-lo.

Referências: STJ, REsp 1.483.058/DF, 4ª Turma, rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 12/05/2026; STJ, REsp 2.130.141/RS, 4ª Turma, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 01/04/2025; STJ, REsp 1.576.164/DF, 3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 14/05/2019; Súmula 308/STJ; Lei 9.514/1997, arts. 22, 23, 25 e 29. Leia a notícia oficial do STJ.